Auteur : Dmail

Assistant maîtrise d’ouvrage, Pourquoi faire ?

Par défaut

Le monde du bâtiment vous est inconnu, le vécu de vos connaissances et relations qui ont souffert sur leur projet a refroidi vos ardeurs, vous craignez que les entreprises ne soient pas capables de réaliser dans les règles de l’art…

Vous cherchez un appui technique, quelqu’un qui vous assiste de l’achat a la remise des clefs, l’assistant à maîtrise d’ouvrage est là pour vous aider.

Pourquoi ?

L’état a tenté d’encadrer les dérives passées, il a mis en place des simplifications (heureusement) mais aussi, un nombre croissant de normes, diagnostics et déclarations qui, si elles ont vite été intégrées par les acteurs du bâtiment, sont devenues pour le maitre d’ouvrage (vous) un vrai parcours du combattant. Les entreprises ont des droits et elles les connaissent, leurs prestations se doivent d’être cadrées dès le départ, pour tenter d’éviter tous litiges ultérieurs, sinon vous pouvez vous retrouver avec des dépassements de budget.

Le rôle de chacun

L’architecte ou le dessinateur-projeteur (moins de 170m²) ; prépare votre dossier de permis de construire et sa conformité au normes et règles (POS ou PLU) en vigueur dans votre commune. Mais un dossier de permis de construire (sauf pour les cotes et dimensions) n’est pas contractuel pour un constructeur.

L’entreprise ; dans l’absence d’informations et de directives claires, chacune peut interpréter votre projet de manière différente. Très généralement les entreprises sont compétentes, Il convient d’ailleurs d’écouter leurs remarques et conseils, Mais la décision doit être la votre !! En effet il y a ; Fondations et Fondations, Mur et Mur, Carrelage et Carrelage, Charpente et Charpente, Menuiserie et Menuiserie etc… Un simple robinet peut aller de 19€ à 350€ (ou plus), Et des prix de carrelage allant de 1 à 15 selon vos gouts. C’est à vous de donner un descriptif-quantitatif pour que chaque entreprise réponde sur la même prestation, pour que leur offres puissent être comparée en toute transparence.

Personnellement, je ne crois pas à l’entreprise générale qui fait tout et sait tout faire (Bien qu’il en ai des très performantes), j’emploie une entreprise spécialisée pour chaque corps d’état. Une mission type se déroule généralement comme suit;
1) Nous nous rencontrons et affinons vos envies et vos besoins
2) j’établis un descriptif quantitatif pour chaque corps d’état
3) Je consulte pour vous des entreprises (minimum 2/corps d’état)
4) Je vous aide pour les choix
5) j’établis les contrats avec chaque entreprise
6) J’établis un planning, J’organise et coordonne les entreprises  pendant la durée des travaux
7) je vérifie leurs plans et les détails d’exécution chaque semaine
8) je valide chaque mois la facturation sur avancement
9) je réceptionne les travaux terminés

Quel est le rôle précis d’un Assistant à Maitrise d’Ouvrage AMO ?

Définition convenue

L’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO ou AMOA) fait l’interface entre la maîtrise d’ouvrage (Le client – Vous), Le Bureau de Contrôle (Contracté directement par le client – vous, pour vous assurer que tout est conforme, au minimum un RICT est fortement conseillé) et la maîtrise d’œuvre (Architecte, Bureau d’étude, Diagnostics divers, etc.).

Il a pour mission d’aider le maître d’ouvrage à définir, piloter, suivre et exploiter le projet. Il a un rôle de conseil et/ou d’assistance, et de proposition, le décideur restant le maître d’ouvrage.

Il facilite la coordination de projet et permet au maître d’ouvrage de remplir pleinement ses obligations au titre de la gestion du projet en réalisant une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage.

Besoins d’une assistance à maîtrise d’ouvrage

Généralement le recours à une assistance à maîtrise d’ouvrage se justifie par la taille, la complexité ou certaines spécificités du projet concerné. Ce recours peut aussi être déclenché par un besoin de compétences spécifiques qu’il faut aller chercher en externe ou bien par le besoin de faire intervenir un acteur “neutre”, garant :

  • De piloter et mettre sous contrôle la maîtrise d’œuvre (MOE) ;
  • De la bonne traduction du besoin de la maîtrise d’ouvrage (MOA) par la MOE ;
  • De la bonne prise en compte de ce besoin de la MOA par la MOE dans son projet.

Dans le cadre de l’assistance à maîtrise d’ouvrage d’une opération de construction ou de réhabilitation, il peut intervenir dès l’identification du foncier (APS) jusqu’à l’achèvement de l’opération (OPR+DOE).

La présence d’un Assistant à maîtrise d’ouvrage est souhaitable chaque fois que le maître d’ouvrage identifie un risque en matière de pilotage de projet, notamment dans les cas suivants :

  • Défaut de compétences ou de temps dans la conduite de projet ;
  • Besoin d’apport d’expertise durant la vie d’un projet ;
  • Besoin d’organisation en compétences spécifiques le temps d’un projet, pour en assurer la conduite de projet ;
  • Nature de la mission confiée au prestataire : par exemple, le recours à un consultant externe s’impose pour un audit ou une recette de projet ;

L’assistant à maîtrise d’ouvrage remplit également les fonctions suivantes :

Il participe à la définition des objectifs stratégiques et des besoins fonctionnels et techniques au regard des besoins du Maître d’ouvrage. Cette définition des besoins est une mission stratégique spécifique qui peut être réalisée dans le cadre d’une mission de programmation indépendante de l’assistance maîtrise d’ouvrage au sens strict ;

  • Il identifie les contraintes et les exigences de qualité en fonction des attentes des utilisateurs ;
  • Il identifie les conséquences de l’organisation au sein du projet ;
  • Il s’assure de la faisabilité de la mise en œuvre du projet sur tous les aspects :
    • D’organisation ;
    • Juridiques ;
    • Budgétaires ;
    • De planification et de ressources.
  • Il préconise et aide au choix de la solution et des prestataires le cas échéant ;
  • Il garantit la coordination et le pilotage durant toute la vie du projet ;
  • Il contrôle et réceptionne les prestations fournies par le maître d’œuvre aux côtés du maître d’ouvrage, ainsi que celles des entreprises et de ses sous-traitants le cas échéant, depuis les phases de spécification d’avant-projet, de rédaction des cahiers des charges jusqu’aux dossiers des ouvrages exécutés (DOE).

L’assistance à maîtrise d’ouvrage en droit français

Marchés publics

En droit français, l’article 2 de la loi relative à la maîtrise d’ouvrage publique et à ses relations avec la maîtrise d’œuvre privée, en relation avec le code des marchés publics, dispose que « Le maître d’ouvrage peut confier les études nécessaires à l’élaboration du programme et à la détermination de l’enveloppe financière prévisionnelle à une personne publique ou privée ».

Assistance à maîtrise d’ouvrage et Conduite d’opération

Quand la mission d’AMO court de l’amont du projet à son achèvement et qu’elle porte sur l’ensemble des aspects du projet (finance, technique, réglementation, passation et gestion des marchés, gestion du planning, management des acteurs, etc.), elle est alors qualifiée de conduite d’opération (opérations en conception-réalisation). Dans le cas de la conduite d’opération, l’assistance à maîtrise d’ouvrage exclut toute prestation de maîtrise d’œuvre. Hormis ce cas, la mission d’AMO ne constitue pas une fonction de maîtrise d’œuvre, l’assistance ayant pour objectif d’apporter au maître d’ouvrage un conseil éclairé et indépendant des constructeurs/réalisateurs.

Secteur du bâtiment et des travaux publics

Dans le BTP, le recours à certains assistants est, selon le cas, obligatoire ou facultatif. Les recours obligatoires sont le contrôle technique (CT) et la coordination Sécurité et protection de la santé (CSPS). Les recours facultatifs les plus usuels sont la définition des ouvrages à construire, le recueil des données, la conduite d’opération, l’OPC, etc.

L’assistant à maîtrise d’ouvrage peut également intervenir aux côtés d’un maître d’ouvrage délégué

L’assistant à maîtrise d’ouvrage délégué remplit les fonctions suivantes

Il participe à la définition des objectifs stratégiques et des besoins fonctionnels et techniques au regard des besoins du Maître d’ouvrage. Cette définition des besoins est une mission stratégique spécifique qui peut être réalisée dans le cadre d’une mission de programmation indépendante de l’assistance maîtrise d’ouvrage au sens strict.

  • Il identifie les contraintes et les exigences de qualité en fonction des attentes des utilisateurs,
  • Il identifie les conséquences de l’organisation au sein du projet ;
  • Il s’assure de la faisabilité de la mise en œuvre du projet sur tous les aspects :
    • D’organisation ;
    • Juridiques ;
    • Budgétaires ;
    • De planification et de ressources.
  • Il préconise et aide au choix de la solution et des prestataires le cas échéant ;
  • Il garantit la coordination et le pilotage durant toute la vie du projet ;
  • Il contrôle et réceptionne les prestations fournies par le maître d’œuvre, ses sous-traitants le cas échéant, depuis les phases de spécifications d’avant-projet, de rédaction des cahiers des charges jusqu’aux dossiers des ouvrages exécutés (DOE)

Didier MAILLE – AMO du BTP

N’hésitez pas à me contacter sans engagement 06 92 848438

ou direction@pilot-pro.tech pour parler de votre projet.

Les nouvelles surfaces de la construction

En passant

Les nouvelles surfaces de la construction

Il est important de connaître les différents termes qui servent à qualifier la surface d’une maison. Ces surfaces servent à calculer la valeur de votre bien existant ou futur, faire la différence entres ces termes peut aussi faire la différence dans votre portefeuille… Des modifications importantes quant aux calculs des surfaces constructibles de votre terrain sont entrées en vigueur :

 

  1. Les anciens et archaïques SHON (Surface Hors d’Oeuvre Nette) et SHOB (Surface Hors d’Oeuvre Brute) qui les régissaient ont été supprimées et remplacées par deux surfaces différentes ; la Surface de Plancher et l’Emprise au Sol. Ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011
  2. Le COS (coefficient d’Occupation des Sols) et la taille minimale des terrains constructibles, sont en voie de disparition et définitivement supprimés si votre commune dispose d’un PLU. Loi ALUR (Duflot) JO du 26 mars 2014.

Alors ? Surface Plancher, Surface Fiscale ou Taxable, Surface Habitable, Surface Constructible et Emprise au Sol. Faisons le point…

La Surface Taxable ou Fiscale d’une construction

La surface dite « Taxable » ou « Fiscale », c’est la surface, exprimée en M², qui intéresse surtout les impôts pour le calcul des taxes. Son vrai nom c’est «surface de plancher de la construction taxable» mais son nom devrait changer pour que l’on arrête de la confondre avec la Surface de Plancher, qui elle intéresse les services de l’urbanisme de votre mairie pour votre permis de construire. Attention ! Ne pas les confondre.

Ce que dit la loi : La surface de plancher de la construction […] égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

  1. Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
  2. Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
  3. Des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre.

Article R.331-7 du code de l’urbanisme

Traduire par : L’addition de toutes les surfaces de plancher de chaque niveau de l’intérieur d’une façade a l’autre, sans déduire les cloisons intérieures. Y compris les sous sols, les garages et les combles. Moins les vides, moins les escaliers et moins les endroits ou vous ne pouvez pas vous tenir debout (moins de 1,80 m).

A noter : Abris de voiture (non clos) ou les places de parking même s’ils ne sont pas de la surface taxable seront taxés forfaitairement. Ainsi que d’autre éléments comme : Une éolienne, une piscine, des panneaux solaires au sol…

La Surface de plancher d’une maison, une nouvelle règle Nº1

Crée pour replacer le SHON (Surface Hors d’œuvre Nette) elle a pour but principal de vous encourager à isoler votre maison. En effet l’épaisseur des murs n’étant plus prise en compte, les constructeurs ne sont plus tentés de faire des murs les plus fins possible pour gagner de la surface habitable.

On la définie comme suit : « la surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1.80m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades. »  Ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011

Pour bien comprendre cette notion de plancher clos et couvert, il faut renverser le problème. En effet, chaque espace non clos ou non couvert qui pourrait être fermé qu’après avoir entrepris de nouveaux travaux (soumis a autorisation) n’est pas considéré comme de la surface de plancher. Donc, un balcon, Varangue ouverte sur un coté (minimum), par exemple, ne sont pas de la surface de plancher puisqu’il faudrait entreprendre des travaux pour les fermer. A l’inverse, un espace ouvert qui possède un dispositif de fermeture permettant d’empêcher le passage, même de manière temporaire, sera compté. C’est le cas d’un passage couvert pouvant être fermé par une grille rideau métallique, par exemple.

Ces mesures se prennent au nu intérieur des murs de façades. C’est à dire qu’elles se prennent à l’intérieur de la construction (au dessus des plinthes), d’un mur de façade à un autre, en considérant tous les murs donnant sur l’extérieur y compris les murs vitrés comme des murs de façades. Tous les murs intérieurs, structurels ou simples cloisons, sont intégrés dans le calcul de la surface de plancher.

Quand vous aurez défini cette surface de plancher que nous qualifierons de brute, Vous déduirez certaines surfaces pour obtenir la surface de plancher définitive :

  • l’ensemble des embrasures des portes et fenêtres situées sur les murs de façade. En clair considérez que vos fenêtres sont alignées à l’intérieur des murs et ne comptabilisez pas leur renfoncement.
  • les vides des escaliers, des puits de lumière ou des trémies d’ascenseur. Pour ce qui est des escaliers et des ascenseurs, le texte prévoit que la surface au-dessous des escaliers, au niveau du départ, est comptée. Il en est de même pour un ascenseur, pour la surface au sol de la partie où il s’arrête.
  • les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m, généralement dans les combles ou sous les escaliers.
  • les surfaces intérieures prévues pour le stationnement des véhicules (Autos, Motos, Vélos, Bateaux et même Remorques) ainsi que leurs rampes d’accès et aires de manœuvre quels que soient les types de véhicules concernés, la surface des espaces exclusivement destinés au stationnement ainsi que les rampes d’accès, voies de circulation et aires de manœuvre, ne fait pas partie de la surface de plancher.
  • les combles non aménageables pour l’habitation, ou autre activité professionnelle. En clair : les planchers ne pouvant pas supporter les charges d’un usage courant ou gênés par un encombrement de charpente trop important.

    Mesurez ces dimensions pour tous les niveaux construits : rez-de-chaussée, étage(s), sous-sol, demi-niveau, mezzanine, combles, etc. quel que soit le matériau. Ce qui veut dire qu’une cave en terre battue sera compté.

    A Noter :

  • le bassin d’une piscine n’est pas considéré comme de la surface de plancher est ne sera donc pas pris en compte dans le calcul sauf  pour les piscines couvertes et closes dont la hauteur est supérieur à 1.80m.
  • les bâtiments collectifs disposent de déductions supplémentaires par rapport à la maison individuelle.

    Les choix architecturaux ont donc un impact que relatif sur la surface de plancher d’un projet de construction.

    La surface de plancher est prise en compte pour l’obligation ou non de recours à un architecte pour l’établissement de votre permis de construire. La limite est de 170m² pour demander un permis de construire sans faire appel a cet homme de l’art. Attention ! La même limite est prise en compte pour l’Emprise au Sol

L’Emprise au Sol d’une maison, une nouvelle règle Nº2

La Notion d’Emprise au Sol existait déjà puisqu’elle entrait dans les limites des CES (Coefficient d’Emprise au Sol) présent dans de nombreux PLU et POS. Cependant elle n’à rien avoir avec sa nouvelle définition qui influe beaucoup plus telle qu’elle est maintenant appliquée dans les démarches d’urbanisme.

On la définie comme suit : « La projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » Ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011

Par définition, l’emprise au sol est la projection verticale de votre logement ainsi que toutes ses extensions. Cette projection au sol inclut également les débords et surplombs qui peuvent inclure les balcons, les terrasses, les porches… L’emprise au sol prend en compte les murs, mais ne prend pas en considération le nombre de niveaux, tant que les étages n’incluent pas de débords ou de saillies.

Chaque extension que vous effectuerez augmentera automatiquement l’emprise au sol, qu’il y ait des fondations ou pas. Le calcul de l’emprise au sol ne prend pas en compte les débords de toitures si ces dernières ne disposent pas d’appui au sol ou de supports type corbeaux. La mesure de l’emprise au sol est donc totalement différente de celle de la surface de plancher. En effet, les étages et combles qui ne forment pas de débord ainsi que les sous-sols ne sont pas pris en compte dans l’emprise au sol. Les éléments qui forment de l’emprise au sol Tout élément d’un bâtiment ou toute construction créant un volume qu’il est possible de projeter au sol forme logiquement de l’emprise au sol.

Pour visualiser : Imaginez l’ombre portée au sol de l’ensemble de vos construction, par un soleil qui serait a la verticale de votre maison

Rentre donc dans le calcul de l’emprise au sol :

  • la surface au sol la partie close et couverte du Rez de chaussée de votre construction mesurée à l’extérieur des murs de façade garage et rampes d’accès comprise Mais aussi :
  • les surfaces non closes au RDC mais dont la projection au sol est possible : porche, loggia, varangues ou terrasse surélevés ou couverts par un toit soutenu par des poteaux. La surélévation importante (terrasse sur pilotis par exemple ou porche accessible avec plusieurs marches d’escalier) et sur fondations importantes.
  • les débords de toit portés par des poteaux (les simples débords de toit traditionnels ne sont pas comptés dans l’emprise au sol)
  • les rampes d’accès extérieures carrossables ou piétonniers
  • les bassins de piscine couverts ou non, intérieure ou extérieure, les citernes ou de rétention d’eau – un abri à voiture ouvert mais couvert par une toiture supportée par des poteaux ou des murs. Évidement, un garage fermé indépendant de la maison fait partie de l’emprise au sol.
  • un abri à jardin, un atelier indépendant … qu’ils soient clos et couverts ou similaires à l’abri à voitures ci-dessus
  • un abri à poubelles dans le même cas que l’abri à voiture
  • un balcon ou une terrasse en étage en surplomb du RDC
  • tous les volumes en porte-à-faux au-dessus du RDC (un étage décalé, par exemple)

    Les choix architecturaux ont donc un impact important sur l’emprise au sol d’un projet de construction.

    L’Emprise au Sol est prise en compte pour l’obligation ou non de recours à un architecte pour l’établissement de votre permis de construire. La limite est de 170m² pour demander un permis de construire sans faire appel a cet homme de l’art. Attention ! La même limite est prise en compte pour la surface de plancher

La Surface Habitable de votre logement

C’est la surface, exprimée en M², qui sert à comparer les prix de l’immobilier dans votre secteur. Mais surtout c’est celle qui sert à donner une valeur à votre bien. Indépendamment des calculs précédents qui concernent surtout les services publics. C’est la surface habitable qui intéressera votre banque, le futur acheteur de votre bien ou le locataire que vous recherchez. Pour faire simple, c’est la surface intérieure qui vous reste pour vivre quand vous avez enlevé : Les Murs, Les Cloisons, les portes et les surfaces ou la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m. Pour la calculer vous devez additionner la surface en M² de mur à mur de chaque pièce intérieure, de chaque étage et déduire les escaliers et les surfaces inférieures à 1,80m de hauteur.

La surface habitable est définie par l’article R.111-2 du Code de la construction. La tolérance maximale est de 5%, une erreur supérieure pouvant conduire à l’annulation de la vente.

La valeur de votre maison, calculée d’après la valeur du m² et l’estimation de vos impôts, en dépend également. Vous devez faire ce calcul très sérieusement. Vous pouvez obtenir la surface habitable de votre logement en additionnant la surface de chaque pièce qui le compose. Cette surface est comprise à l’intérieur des murs ou des cloisons. Elle prend en compte les surfaces ayant une hauteur sous-plafond de 1,80m minimum. On comptabilise donc les wc, les débarras, les rangements. Pour faire simple, c’est la surface intérieure qui vous reste pour vivre quand vous avez enlevé : Les Murs, Les Cloisons, les portes et les surfaces ou la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m. Le calcul d’une surface est on ne peut plus simple. Vous multipliez la longueur par la largeur, et vous obtenez un chiffre qui vous donne des mètres carrés. Pour exemple, une pièce de 3m sur 5m a une surface de 3 x 5 = 15m2.

On ne prend pas en compte dans le calcul la surface occupée par les murs, les cloisons, les escaliers, les fenêtres ou portes-fenêtres, les placards, l’espace sous l’escalier. Il ne faut pas non plus comptabiliser les combles s’ils ne sont pas aménagés, les sous-sols, les caves, garages, terrasses, loggias, balcons (même fermés par une cloison vitrée), vérandas, les parties communes d’un immeuble.

Attention ! Si vous transformez votre cave, votre garage, votre grenier ou toute autre dépendance en pièce supplémentaire aménagée pour agrandir votre maison, vous modifiez la valeur de la surface habitable.

Si la superficie du logement ne vous semble pas correspondre à celle inscrite sur vos contrats, demandez de le recalculer, ou saisissez un expert. Il est préférable également d’avoir recours à un professionnel si les angles de vos pièces ne sont pas droits, si votre appartement est mansardé…

Calculer la surface constructible de son terrain

Avant avec le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) calculer ce que vous pouviez construire était simple :

Surface de votre terrain (ex. 1200m²) X C.O.S. (ex. 0,30) = Surface Constructible (ex. 360m²)

Mais ça c’était avant ! Depuis le 01 Avril 2014 le COS a Disparu, Immédiatement dans toutes les communes avec PLU et sous 3ans dans les autres commune. Si un COS apparait dans votre PLU, votre PLU est devenu illégal. Les communes vont modifier leurs PLU, mais dés à présent les services de l’urbanisme ne doivent plus en tenir compte.

A Noter : Que la taille minimale des terrains constructibles à également disparu, vous pouvez donc construire sur une parcelle de 150m². Loi ALUR (Duflot) JO du 26 mars 2014.

Calculer la Surface Constructible de votre parcelle est devenu beaucoup plus compliqué… Il va vous falloir mettre le nez dans votre PLU (Plan Local d’Urbanisme), un document d’environ 350 pages totalement indigeste. Que Chercher dans votre PLU ?

  • Les règles générales de construction de votre commune, vous y trouverez déjà beaucoup de contraintes ; Les matériaux utilisables ou non, la couleur des façades ou des toitures, les pentes et formes de toiture… etc.
  • La zone U de votre parcelle, pour pouvoir construire elle doit être marqué d’un U (Urbaine) même si vous êtes a la campagne. Vous voilà donc avec un code type « U4a1 » ou « Ubc2 », ensuite il vous faudra chercher les 4/5 pages qui régissent les règles particulières de construction de votre zone U.
  • Le nombre de niveaux autorisés dans votre zone, généralement défini par un R+. Pour exemple un « R+2+c » vous donnera le droit à 1 Rez de Chaussée + 2 étages + des combles
  • La hauteur maximum au Faitage, c’est-à-dire la hauteur maximum de la pointe du toit de votre construction, qui combiné à une pente minimum du toit peut vous faire perdre beaucoup de surface.
  • Le Coefficient d’Emprise au Sol ou CES, malgré la disparition du COS certaines communes cherchent à limiter la densité, le CES défini le maximum d’emprise au sol (voir plus haut) que votre construction pourra occuper sur votre terrain (y compris une piscine) son calcul est le même que pour l’ancien COS :

    Surface de votre terrain (ex. 1000m²) X C.E.S. (ex. 0,40) = Emprise au Sol Maximale (ex. 400m²)

    Certaines communes comme par exemple la commune de Saint Paul (Réunion) ont choisi de ne pas définir de CES. Est ce a dire que l’on peut construire 500m² sur un terrain de 500m² ? Non. Beaucoup d’autres contraintes reste à extraire de votre PLU :

  • Le pourcentage de surfaces libres et perméables, qui donne au sol la capacité d’absorber les eaux de pluies. Vous ne pourrez absolument rien construire sur cette surface, même pas une terrasse ou une place de parking, elle ne pourra être que végétale, en clair c’est la surface minimale de votre jardin (gazon, plantes, arbres).
  • La distance de retrait des voies de circulation et les règles d’alignements ; 3m,4m,5m ou 10m c’est un espace que se réserve votre commune pour agrandir les routes dans le futur.
  • Les règles de mitoyenneté, qui régissent l’éloignement minimum entre le mur de votre construction et la construction de votre voisin. Certaines communes autorisent la construction en limite de propriété mais régissent la longueur maximale du bâtiment sur cette limite et son retrait minimal par rapport au mur de votre voisin. Toutefois même si la loi vous autorise à vous coller contre votre voisin, privilégiez le bon sens et le bon voisinage, une mauvaise entente entre voisins nuira à votre qualité de vie…

    La surface constructible définie la valeur de votre terrain, ce calcul est donc important ! N’hésitez pas à faire appel a un professionnel pour définir ce que vous pouvez construire sur votre parcelle, ses honoraires seront certainement inférieurs a la plus value qu’il apportera a votre bien.

    Didier MAILLE – Maitre d’Oeuvre

Agrandir sa maison – les 7 règles à connaître

En passant

Agrandir sa maison – les 7 règles à connaître

Vous manquez de place, vous avez envie de pousser les murs, il vous faut une chambre ou une salle de bain supplémentaire ? Il y a une solution économique. En effet, un agrandissement de votre maison sera beaucoup moins compliqué, et surtout, beaucoup moins cher qu’un déménagement. Les règles concernant les travaux d’agrandissement ont changées. Faisons le Point…

Petits travaux d’agrandissement ou aménagements mineurs jusqu’à 5m²

Depuis mars 2012 les travaux d’agrandissement sans autorisation ont été portés de 2 m2 de surface créée, à 5 m2 de surface supplémentaire sans aucune formalité (décret n° 2012-274 du 28/02/2012).

Vous vous dites 5 m² c’est rien ! Mais, en pratique, utilisés intelligemment ces petits 5m² peuvent vous en faire gagner beaucoup à l’intérieur, par exemple ; rajouter une petite salle de bains à la chambre des parents, sortir votre escalier et récupérer à l’intérieur la place qu’il prenait sur 2 niveaux, ou même, passer dans une mini véranda, 50% de la cuisine…

Vous ne pouvez le faire qu’une fois (sauf si vous utiliser vos 5 m2 en plusieurs fois 2 m2 cette année puis 3 m2 l’année suivante par exemple) Si vous souhaitez recommencer plus tard, vous ne pourrez pas le faire sans autorisation.

Les réparations ordinaires ou travaux d’entretien restent exemptés d’autorisation (remplacement de portes ou de fenêtres, réparation de toiture, remplacement de gouttière endommagée…) s’ils ne modifient pas l’aspect extérieur de votre maison.

N’entrent pas dans cette catégorie les ravalements de façades, qui sont soumis à déclaration préalable, même s’ils participent à l’entretien sans en changer l’aspect (une vieille règle oubliée dans la dernière réforme).

Pour les aménagements extérieurs, certains peuvent être réalisés librement ;

  • Les allées, les terrasses et plateformes de plain-pied (non surélevées).
  • Les abris de jardins, kiosques, gazebos, cabanons et autres, d’une surface inférieure à 5 m2 et d’une hauteur qui n’excède pas 12 mètres. Articles R 421-2, R 421-13 et R 421-17 du code de l’urbanisme

Agrandir sans permis de construire jusqu’à 20 m² et 40m²

La règle de base c’est qu’un permis de construire est nécessaire lorsque les travaux d’agrandissement créent plus de 20 m2 de surface supplémentaire (surface de plancher ou emprise au sol), en dessous de ces 20 m² une déclaration préalable suffit.

Mais depuis le 1er janvier 2012, vous pouvez créer en secteur urbain (zones U) jusqu’à 40 m2 de surface supplémentaire sans permis de construire (une déclaration préalable reste alors obligatoire). Votre commune doit être dotée d’un PLU (plan local d’urbanisme) ou d’un POS (plan d’occupation des sols), ce qui est le cas de 80% des communes. Renseignez vous auprès du service de l’urbanisme de votre mairie et vérifiez si vous vous trouvez en zone UA, UB ou UC.

Attention ! Même dans ces zones, dès lors que la surface totale de votre maison après travaux dépasse 170 m2 vous n’échappez pas au permis de construire.

Margés tout cet agrandissement ne sera possible que s’il respecte les limites posées aux droits à construire par votre commune dans les documents locaux d’urbanisme et les règles de voisinage. Décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011

Les formalités et les délais pour agrandir votre maison

Les démarches s’effectuent auprès du service de l’urbanisme de votre Mairie. Attention ! Ces dossiers sont simples, mais ils répondent a des règles précises de présentation, renseignez vous ou faites vous aider d’un professionnel si vous ne vous ne vous sentez sur de vous. Vous pouvez télécharger les formulaires sur www.service.public.fr et déposer votre demande d’autorisation sur place (contre récépissé) ou par courrier (recommandé avec AR) :

  • Deux exemplaires doivent être remis pour une déclaration préalable
  • Quatre exemplaires pour un permis de construire classique

    Conservez précieusement la preuve de la réception des documents, en effet, c’est elle qui marque le début des délais d’instruction de votre dossier (la Mairie doit vous répondre):

  • 1 mois pour une déclaration préalable
  • 2 mois pour un permis de construire
  • Si votre demande est incomplète, les services de l’urbanisme disposent de 1 mois pour vous le signaler, à votre charge d’apporter les précisions demandées sous 3 mois.

    Important ! Sans réponse de la part de l’administration dans ces délais, il s’agit d’une acceptation tacite, donc vous pouvez engager vos travaux ! Articles R. 423-1 et suivants du code de l’urbanisme

Travaux d’agrandissement de maison, les écueils à éviter

On peut s’opposer à la réalisation de vos travaux d’agrandissement. Le secret se résume à bien se renseigner avant et si possible de se faire aider par un professionnel. Vos principales désillusions peuvent venir de :

  • En premier, votre mairie, auprès de laquelle vous avez déposé votre demande d’autorisation de travaux (DP ou PC). C’est elle qui étudie votre projet pour vérifier qu’il ne porte pas atteinte aux règles générales du code de l’urbanisme, mais également aux règles fixées localement (PLU, POS, PIG, et Protection des bâtiments de France). Important ! Une décision de rejet doit toujours être motivée.
  • Mais aussi, vos voisins (entretenez toujours de bonnes relations avec eux, si c’est possible). Ils peuvent dénoncer une construction illégale auprès des autorités. Si vos travaux font litige et leur créent, en plus, un préjudice excédant les troubles normaux de voisinage, ils peuvent aussi engager votre responsabilité civile pour obtenir réparation (ils ont un délai de 5 ans) Articles L. 480-13 et R. 424-5 du code de l’urbanisme et 1382 et 2224 du code civil

Bien définir ce qui est considéré comme une extension de maison

Les termes « agrandissement » ou « extension » de maison sont clairs pour vous, mais l’administration a une définition assez différente de la votre. Essayons pas quelques exemples de définir ce que les services de l’urbanisme considèrent comme une extension :

  • L’extension doit communiquer avec la maison par des ouvertures existantes ou par des nouvelles ouvertures créées. Elle doit être un prolongement de votre habitation, sinon elle sera considérée comme une construction accolée, donc impérativement soumise à permis de construire.
  • Varangues et vérandas sont des extensions mais les varangues (ou porches) ne créent que de l’emprise au sol (n’étant pas closes) alors que les vérandas créent de la surface de plancher et de l’emprise au sol. Elles obéissent à la réglementation applicable aux travaux réalisés sur des constructions existantes. La règle des 5 m², 20 m² et 40 m² vue précédemment s’applique donc.
  • Aménager des combles, c’est une extension, même si l’aspect extérieur de la maison ne change pas, vous créez de la surface de plancher donc de la surface habitable et surtout taxable. Ne compte que la partie ou le plafond dépasse 1,80m, selon la pente de votre toit vous pouvez donc gagner 80 m² et créer seulement 30 m² de surface de plancher.

    Certains seront tentés de faire ces travaux sans les déclarer… Attention ! Vous devrez certainement créer des ouvertures et même une petite fenêtre vous trahira et vous vous retrouvez au tribunal.

    Pour information, les fenêtres de toit (type Velux) sont interdites á la Réunion en dessous de 800m 600m d’altitude sur des toits inférieurs à 60%. RTAA Dom 2012 2016

    Transformer votre garage en studio, c’est aussi une extension, vous ne construisez rien pourtant Jusqu’à présent, la superficie de votre garage n’était pas comptée comme de la surface de plancher mais en devenant « habitable » la superficie transformée de votre garage rentre dans la règle de la déclaration préalable ou du permis de construire. Si votre PLU impose un certain nombre de places de stationnement par logement, il vous faudra créer des places de parking ailleurs pour compenser. Article R. 123-9 du code de l’urbanisme

Agrandir sa maison avec ou sans Architecte (170 m2)

C’est la règle des 170 m² qui régie principalement le recours ou non à un architecte diplômé. En dessous de cette limite vous n’êtes pas tenu de faire appel à cet homme de l’art, même pour une maison neuve vous êtes libre de dessiner vos plans et déposer votre permis de construire.

Attention ! On parle ici de Surface de Plancher donc à l’intérieur des murs ! Avec l’ancien calcul du SHON les gens avaient tendance à faire des murs les plus fins possible pour gagner de la surface habitable au détriment de l’isolation (Merci à la RT2012 et RTAA Dom). Toutefois, il est fortement conseillé de se faire aider par un professionnel ; Les bureaux d’étude, les dessinateurs projeteur, les maîtres d’œuvre ou même votre entreprise de construction sont bien plus au fait des normes et des nouvelles règles à respecter (RT2012 et RTAA Dom).

Voyons quelques exemples pour mieux appréhender la règle des 170 m² :

  • Maison de 100 m² vous agrandissez de 40 m² – Pas de Permis, pas d’architecte
  • Maison de 100 m² vous agrandissez de 70 m² – Permis de construire, Pas d’architecte
  • Maison de 160 m² vous agrandissez de 15 m² – Permis de construire et architecte
  • Bâtiment de 170 m² (atelier ou autre) transformé en habitation – Pas de Permis, pas d’architecte
  • Bâtiment de 171 m² vous transformez 60 m² en habitation – Permis de construire et architecte

    Attention ! Seules les personnes physiques qui agrandissent leur maison pour elles-mêmes peuvent se passer d’un architecte. Une SCI familiale ou un propriétaire bailleur qui agrandirait un logement loué est tenue de faire appel à un architecte quelle que soit la surface créée. Article R. 431-1 code de l’urbanisme

Les risques des travaux d’agrandissement de maison sans déclaration

Le risque est grand, et ces m² supplémentaires ne compteront pas lors de la revente de votre maison. Un agent de la mairie un peu zélé ou un voisin un peu jaloux qui vous dénoncerait et cela peut vous couter beaucoup plus cher que ce que vous aurez économisé. La prescription est de 10ans (c’est long) et c’est a vous de prouver la date des travaux (factures d’achats de matériaux, photos).

Ce que dit la loi, Agrandir votre logement sans autorisation vous expose à une amende pénale fixée entre 1 200 € et 300 000 €, et jusqu’à 6 mois de prison en cas de récidive. Le juge a, par ailleurs, toute latitude pour exiger la démolition – à vos frais et sous délais – de l’ouvrage construit illégalement, et de l’assortir éventuellement d’une astreinte de 7,5 € à 75 € par jour de retard. Articles L. 480-4 et L. 480-7 du code de l’urbanisme

Renseignement complémentaires :

Résumé :

  • Jusqu’à 5 m2 * > Aucune formalité
  • Au-delà de 5 m2** et jusqu’à 20 m2* > Déclaration préalable
  • Au-delà de 20 m2** et jusqu’à 40 m2* en zone U > Déclaration préalable
  • Au-delà de 20 m2** et jusqu’à 40 m2* autre zone > Permis de construire
  • Au-delà de 20 m2** et jusqu’à 40 m2* portant la surface totale au-delà de 170 m2** > Permis de construire
  • Au-delà de 40 m2 * > Permis de construire

    *surface de plancher et emprise au sol ** surface de plancher ou emprise au sol

    Didier MAILLE – Maitre d’Oeuvre