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Agrandir sa maison – les 7 règles à connaître

En passant

Agrandir sa maison – les 7 règles à connaître

Vous manquez de place, vous avez envie de pousser les murs, il vous faut une chambre ou une salle de bain supplémentaire ? Il y a une solution économique. En effet, un agrandissement de votre maison sera beaucoup moins compliqué, et surtout, beaucoup moins cher qu’un déménagement. Les règles concernant les travaux d’agrandissement ont changées. Faisons le Point…

Petits travaux d’agrandissement ou aménagements mineurs jusqu’à 5m²

Depuis mars 2012 les travaux d’agrandissement sans autorisation ont été portés de 2 m2 de surface créée, à 5 m2 de surface supplémentaire sans aucune formalité (décret n° 2012-274 du 28/02/2012).

Vous vous dites 5 m² c’est rien ! Mais, en pratique, utilisés intelligemment ces petits 5m² peuvent vous en faire gagner beaucoup à l’intérieur, par exemple ; rajouter une petite salle de bains à la chambre des parents, sortir votre escalier et récupérer à l’intérieur la place qu’il prenait sur 2 niveaux, ou même, passer dans une mini véranda, 50% de la cuisine…

Vous ne pouvez le faire qu’une fois (sauf si vous utiliser vos 5 m2 en plusieurs fois 2 m2 cette année puis 3 m2 l’année suivante par exemple) Si vous souhaitez recommencer plus tard, vous ne pourrez pas le faire sans autorisation.

Les réparations ordinaires ou travaux d’entretien restent exemptés d’autorisation (remplacement de portes ou de fenêtres, réparation de toiture, remplacement de gouttière endommagée…) s’ils ne modifient pas l’aspect extérieur de votre maison.

N’entrent pas dans cette catégorie les ravalements de façades, qui sont soumis à déclaration préalable, même s’ils participent à l’entretien sans en changer l’aspect (une vieille règle oubliée dans la dernière réforme).

Pour les aménagements extérieurs, certains peuvent être réalisés librement ;

  • Les allées, les terrasses et plateformes de plain-pied (non surélevées).
  • Les abris de jardins, kiosques, gazebos, cabanons et autres, d’une surface inférieure à 5 m2 et d’une hauteur qui n’excède pas 12 mètres. Articles R 421-2, R 421-13 et R 421-17 du code de l’urbanisme

Agrandir sans permis de construire jusqu’à 20 m² et 40m²

La règle de base c’est qu’un permis de construire est nécessaire lorsque les travaux d’agrandissement créent plus de 20 m2 de surface supplémentaire (surface de plancher ou emprise au sol), en dessous de ces 20 m² une déclaration préalable suffit.

Mais depuis le 1er janvier 2012, vous pouvez créer en secteur urbain (zones U) jusqu’à 40 m2 de surface supplémentaire sans permis de construire (une déclaration préalable reste alors obligatoire). Votre commune doit être dotée d’un PLU (plan local d’urbanisme) ou d’un POS (plan d’occupation des sols), ce qui est le cas de 80% des communes. Renseignez vous auprès du service de l’urbanisme de votre mairie et vérifiez si vous vous trouvez en zone UA, UB ou UC.

Attention ! Même dans ces zones, dès lors que la surface totale de votre maison après travaux dépasse 170 m2 vous n’échappez pas au permis de construire.

Margés tout cet agrandissement ne sera possible que s’il respecte les limites posées aux droits à construire par votre commune dans les documents locaux d’urbanisme et les règles de voisinage. Décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011

Les formalités et les délais pour agrandir votre maison

Les démarches s’effectuent auprès du service de l’urbanisme de votre Mairie. Attention ! Ces dossiers sont simples, mais ils répondent a des règles précises de présentation, renseignez vous ou faites vous aider d’un professionnel si vous ne vous ne vous sentez sur de vous. Vous pouvez télécharger les formulaires sur www.service.public.fr et déposer votre demande d’autorisation sur place (contre récépissé) ou par courrier (recommandé avec AR) :

  • Deux exemplaires doivent être remis pour une déclaration préalable
  • Quatre exemplaires pour un permis de construire classique

    Conservez précieusement la preuve de la réception des documents, en effet, c’est elle qui marque le début des délais d’instruction de votre dossier (la Mairie doit vous répondre):

  • 1 mois pour une déclaration préalable
  • 2 mois pour un permis de construire
  • Si votre demande est incomplète, les services de l’urbanisme disposent de 1 mois pour vous le signaler, à votre charge d’apporter les précisions demandées sous 3 mois.

    Important ! Sans réponse de la part de l’administration dans ces délais, il s’agit d’une acceptation tacite, donc vous pouvez engager vos travaux ! Articles R. 423-1 et suivants du code de l’urbanisme

Travaux d’agrandissement de maison, les écueils à éviter

On peut s’opposer à la réalisation de vos travaux d’agrandissement. Le secret se résume à bien se renseigner avant et si possible de se faire aider par un professionnel. Vos principales désillusions peuvent venir de :

  • En premier, votre mairie, auprès de laquelle vous avez déposé votre demande d’autorisation de travaux (DP ou PC). C’est elle qui étudie votre projet pour vérifier qu’il ne porte pas atteinte aux règles générales du code de l’urbanisme, mais également aux règles fixées localement (PLU, POS, PIG, et Protection des bâtiments de France). Important ! Une décision de rejet doit toujours être motivée.
  • Mais aussi, vos voisins (entretenez toujours de bonnes relations avec eux, si c’est possible). Ils peuvent dénoncer une construction illégale auprès des autorités. Si vos travaux font litige et leur créent, en plus, un préjudice excédant les troubles normaux de voisinage, ils peuvent aussi engager votre responsabilité civile pour obtenir réparation (ils ont un délai de 5 ans) Articles L. 480-13 et R. 424-5 du code de l’urbanisme et 1382 et 2224 du code civil

Bien définir ce qui est considéré comme une extension de maison

Les termes « agrandissement » ou « extension » de maison sont clairs pour vous, mais l’administration a une définition assez différente de la votre. Essayons pas quelques exemples de définir ce que les services de l’urbanisme considèrent comme une extension :

  • L’extension doit communiquer avec la maison par des ouvertures existantes ou par des nouvelles ouvertures créées. Elle doit être un prolongement de votre habitation, sinon elle sera considérée comme une construction accolée, donc impérativement soumise à permis de construire.
  • Varangues et vérandas sont des extensions mais les varangues (ou porches) ne créent que de l’emprise au sol (n’étant pas closes) alors que les vérandas créent de la surface de plancher et de l’emprise au sol. Elles obéissent à la réglementation applicable aux travaux réalisés sur des constructions existantes. La règle des 5 m², 20 m² et 40 m² vue précédemment s’applique donc.
  • Aménager des combles, c’est une extension, même si l’aspect extérieur de la maison ne change pas, vous créez de la surface de plancher donc de la surface habitable et surtout taxable. Ne compte que la partie ou le plafond dépasse 1,80m, selon la pente de votre toit vous pouvez donc gagner 80 m² et créer seulement 30 m² de surface de plancher.

    Certains seront tentés de faire ces travaux sans les déclarer… Attention ! Vous devrez certainement créer des ouvertures et même une petite fenêtre vous trahira et vous vous retrouvez au tribunal.

    Pour information, les fenêtres de toit (type Velux) sont interdites á la Réunion en dessous de 800m 600m d’altitude sur des toits inférieurs à 60%. RTAA Dom 2012 2016

    Transformer votre garage en studio, c’est aussi une extension, vous ne construisez rien pourtant Jusqu’à présent, la superficie de votre garage n’était pas comptée comme de la surface de plancher mais en devenant « habitable » la superficie transformée de votre garage rentre dans la règle de la déclaration préalable ou du permis de construire. Si votre PLU impose un certain nombre de places de stationnement par logement, il vous faudra créer des places de parking ailleurs pour compenser. Article R. 123-9 du code de l’urbanisme

Agrandir sa maison avec ou sans Architecte (170 m2)

C’est la règle des 170 m² qui régie principalement le recours ou non à un architecte diplômé. En dessous de cette limite vous n’êtes pas tenu de faire appel à cet homme de l’art, même pour une maison neuve vous êtes libre de dessiner vos plans et déposer votre permis de construire.

Attention ! On parle ici de Surface de Plancher donc à l’intérieur des murs ! Avec l’ancien calcul du SHON les gens avaient tendance à faire des murs les plus fins possible pour gagner de la surface habitable au détriment de l’isolation (Merci à la RT2012 et RTAA Dom). Toutefois, il est fortement conseillé de se faire aider par un professionnel ; Les bureaux d’étude, les dessinateurs projeteur, les maîtres d’œuvre ou même votre entreprise de construction sont bien plus au fait des normes et des nouvelles règles à respecter (RT2012 et RTAA Dom).

Voyons quelques exemples pour mieux appréhender la règle des 170 m² :

  • Maison de 100 m² vous agrandissez de 40 m² – Pas de Permis, pas d’architecte
  • Maison de 100 m² vous agrandissez de 70 m² – Permis de construire, Pas d’architecte
  • Maison de 160 m² vous agrandissez de 15 m² – Permis de construire et architecte
  • Bâtiment de 170 m² (atelier ou autre) transformé en habitation – Pas de Permis, pas d’architecte
  • Bâtiment de 171 m² vous transformez 60 m² en habitation – Permis de construire et architecte

    Attention ! Seules les personnes physiques qui agrandissent leur maison pour elles-mêmes peuvent se passer d’un architecte. Une SCI familiale ou un propriétaire bailleur qui agrandirait un logement loué est tenue de faire appel à un architecte quelle que soit la surface créée. Article R. 431-1 code de l’urbanisme

Les risques des travaux d’agrandissement de maison sans déclaration

Le risque est grand, et ces m² supplémentaires ne compteront pas lors de la revente de votre maison. Un agent de la mairie un peu zélé ou un voisin un peu jaloux qui vous dénoncerait et cela peut vous couter beaucoup plus cher que ce que vous aurez économisé. La prescription est de 10ans (c’est long) et c’est a vous de prouver la date des travaux (factures d’achats de matériaux, photos).

Ce que dit la loi, Agrandir votre logement sans autorisation vous expose à une amende pénale fixée entre 1 200 € et 300 000 €, et jusqu’à 6 mois de prison en cas de récidive. Le juge a, par ailleurs, toute latitude pour exiger la démolition – à vos frais et sous délais – de l’ouvrage construit illégalement, et de l’assortir éventuellement d’une astreinte de 7,5 € à 75 € par jour de retard. Articles L. 480-4 et L. 480-7 du code de l’urbanisme

Renseignement complémentaires :

Résumé :

  • Jusqu’à 5 m2 * > Aucune formalité
  • Au-delà de 5 m2** et jusqu’à 20 m2* > Déclaration préalable
  • Au-delà de 20 m2** et jusqu’à 40 m2* en zone U > Déclaration préalable
  • Au-delà de 20 m2** et jusqu’à 40 m2* autre zone > Permis de construire
  • Au-delà de 20 m2** et jusqu’à 40 m2* portant la surface totale au-delà de 170 m2** > Permis de construire
  • Au-delà de 40 m2 * > Permis de construire

    *surface de plancher et emprise au sol ** surface de plancher ou emprise au sol

    Didier MAILLE – Maitre d’Oeuvre