Une Assurance Dommages Ouvrage des particuliers pour qui ? Pourquoi ?
Vous êtes un particulier ou une SCI familiale et vous voulez faire construire. Sauf à être Sans Difficulté Financière ou à vous aider par « tonton Robert… » en auto-construction (et encore).
Vous ne pourrez pas y couper !! et finalement c’est tant mieux… Pourquoi ?
C’est le complément devenu indispensable à la garantie décennale pour assurer sa tranquillité, elle est également essentielle en cas de revente du bien immobilier construit. On vous explique
L’assurance dommages ouvrage, pour la tranquillité d’esprit ?
Imaginez plutôt, vous faites construire une maison à 200 000 euros et souscrivez un crédit immobilier sur 20 ans à cet effet. Vous emménagez, mais près un an, les sols et les murs se fissurent, vous avez des infiltrations d’eau par les murs, une partie du plafond d’effondre et vous avez chaud, faute d’une isolation posée hors des règles de l’art.
Ces exemples ne sont pas si rares, ils vous vous empêchent de vivre décemment dans votre logement. Malheureusement, avec le crédit immobilier à rembourser, vous n’avez pas d’autre choix que d’y rester et le rêve devient un cauchemar. Vous avez bien actionné la garantie décennale, mais le constructeur a fait faillite ou est de mauvaise foi. Il va vous falloir payer les frais d’un expert et ceux d’un avocat pour espérer la réparation du préjudice, la plupart du temps des années après la déclaration du sinistre.
Malheureusement, ce type de situation est loin d’être un cas isolé, il est assez fréquent et devient un souci majeur pour les familles qui y sont confrontées. Pour être serein, évitez de faire l’impasse sur l’assurance dommages ouvrage.
L’assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire pour un prêt bancaire ?
Pas vraiment, mais dans les faits c’est pratiquement incontournable
Depuis la loi Spinetta de 1978, l’assurance dommages ouvrage est obligatoire pour tout maître d’ouvrage, y compris le particulier qui fait construire sa maison ou fait réaliser d’importantes rénovations (extension, surélévation, etc.). L’obligation d’assurance dommages ouvrage concerne tous les particuliers maîtres d’ouvrage, les promoteurs immobiliers et constructeurs de maison individuelle.
La plupart des banques imposent, elles aussi, la souscription d’une telle couverture. Rares sont celles qui vous accorderont un prêt pour votre construction immobilière sans assurance DO ! Une attestation d’assurance est généralement demandée.
C’est la valeur de votre maison finie qui est la « caution » votre prêt et donc de s’assurer d’être tout de même remboursés en cas de sinistre. Les risques encourus lors d’une construction, qu’il s’agisse de la construction d’une maison individuelle ou de rénovations, sont conséquents. Les dommages pouvant être causés peuvent représenter des grosses sommes…
L’assurance dommages ouvrage assure ainsi à l’organisme prêteur que la construction réalisée sera viable pendant les 10 années qui suivent sa construction.
L’assurance dommage ouvrage est-elle obligatoire au sens de la loi ?
C’est l’article L 242-1 du Code des assurances qui fait valoir l’obligation de contracter une assurance dommages ouvrage au professionnel, mais également aux particuliers. En effet, il vise les personnes physiques agissant en qualité de propriétaires de l’ouvrage et faisant réaliser des travaux de construction.
Cet article de loi rappelle également que l’assurance souscrite doit garantir le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages, en dehors de toute recherche de responsabilité. Dès lors, on comprend mieux la différence entre l’assurance décennale et l’assurance dommage-ouvrage.
La première peut être complexe et longue à mettre en œuvre, puisqu’on va rechercher la responsabilité de l’acteur en cause du sinistre intervenu depuis l’achèvement de l’ouvrage. La seconde, au contraire, intervient rapidement, le constat des dégâts suffisant à déclencher son action.
Sont d’ailleurs passibles de sanctions les contrevenants à cette obligation d’assurance DO. Le législateur a un effet prévu une sanction civile et une sanction pénale pour ceux qui bravent l’interdit. La première peut s’élever jusqu’à 75 000 euros d’amende et la seconde jusqu’à 6 mois d’emprisonnement.
Dans les faits, les sanctions à l’encontre des particuliers sont inexistantes, la volonté des textes étant de les protéger et non le contraire. Mais une construction ou une extension de maison sans dommages ouvrage fait peser sur le particulier un tout autre type de risque : celui de s’engager dans une bataille juridique chronophage et coûteuse et d’avoir payé pour un bien immobilier non conforme à ses attentes, sans pouvoir en profiter.
Que couvre l’assurance dommages ouvrage ?
Pour faire simple, assurer exactement les mêmes travaux que ceux inclus dans la garantie décennale. Il s’agit donc des travaux de gros œuvre ou de second œuvre susceptibles d’endommager la construction de manière importante.
- Les dommages constatés compromettant la structure de l’ouvrage et remettant en cause sa solidité et sa stabilité
- Les dommages constatés rendant le bien immobilier impropre à sa destination, c’est-à-dire inhabitable
- Les éléments indissociables du bâti du fait de leur absence de mobilité, car ils sont essentiels à l’ouvrage
L’assurance DO couvre le propriétaire dès la date d’ouverture du chantier DROC (mairie) et pendant les dix années suivant sa livraison. C’est une garantie cessible et transmissible, attachée à un bien et non à une personne.
Ainsi, si vous revendez votre logement dans les 10 années suivant sa construction, le nouveau propriétaire est lui aussi couvert par l’assurance dommages ouvrage. Une garantie essentielle demandée par le notaire et empêchant notamment que vous soyez poursuivi personnellement pour vice caché par exemple.
Elle peut être également exigée par la banque pour accepter le financement de votre crédit immobilier. Assuré que vous bénéficiez d’une protection en cas de dommages graves, l’établissement financier est plus enclin à vous accorder votre prêt.
Un Maître d’œuvre est-il obligatoire pour une assurance dommages ouvrage ?
Non, un architecte ou maître d’œuvre d’exécution n’est pas obligatoire, même si je le regrette parce que c’est mon métier, qu’il évite de nombreuses erreurs, génère de belles économies et gère vos dépenses à l’avancement réel. Mais c’est un autre sujet…
Dans le cas d’un constructeur en CCMI c’est le constructeur qui est aussi maitre d’œuvre, pensez aussi à sa Garantie de Parfait Achèvement qui peut aussi être demandé par votre banque. Mais là aussi c’est un autre sujet…
Cependant, dans les faits ;
Les sommes en jeu sont devenues énormes, donc les primes de DO sont aussi devenues très chères. Les assureurs spécialisés en DO ont donc décidé de partager les risques et donc se mettent en situation de pouvoir impliquer la responsabilité RC Pro et Garantie Décennale du maitre d’œuvre. Ce qui leur permet par conséquence directe de baisser les primes de DO.
Voila pourquoi de plus en plus d’assurance DO exigent que votre projet soit encadré par un maitre d’œuvre et vous demanderons son attestation d’assurance.
Combien coûte une assurance dommages ouvrage pour particulier ?
Tout d’abord, sachez que la garantie dommages ouvrage n’est pas des plus faciles à souscrire. Le nombre d’assureur la proposant est restreint du fait d’une sinistralité élevée. Selon le coût de la construction envisagée, il peut vous être demandé un certain nombre de garanties.
Parmi celles-ci, l’étude de sol, les attestations d’assurance décennale des professionnels du BTP sont fréquemment souhaitées. Dans le cadre d’une construction plus onéreuse, supérieure à 200 000 ou 300 000 euros, une étude technique peut être exigée.
L’assurance dommages ouvrage est payable par une prime unique. Cela signifie qu’il convient de verser la cotisation demandée en une seule fois. Son financement peut être inclus dans un prêt immobilier si besoin.
Il vous faudra compter environ 3 000 euros pour bénéficier d’une assurance dommages ouvrage. Ce montant dépendra avant toute chose du type d’ouvrage et du montant des travaux. Le tarif est donc calculé au cas par cas, en fonction de chaque situation et chaque assureur.
Conclusion
Assurez-vous ! une assurance c’est toujours cher avant un souci !
Comparez, faites jouer la concurrence, faites-vous assister au besoin.